房地产业有一句投资名言：「决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！」

对商业地产未涉足太深的人会在不清不楚的情况下陷入这句话的套路里，以房地产的角度去衡量商铺的价值，导致投资人闻“铺”变色到望而却步。

如何将商铺达成最大利益化？如何在商铺投资路上有效“避雷”？我们一起来理性看待。

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商铺投资避雷小Tips

街边商铺与产地农批商铺之比较

人们习惯将地段为王的法则带入到买房和买铺的置业行为中。 然而，与买房不同的是，投资商铺还不能笼统地去定义一个地段是好还是不好。举个例子，城市主干道往往意味着庞大的车流，看上去车水马龙，一片热闹繁华，而位于城市主干道两侧商铺也因此有了更高的溢价。

但投资人必须要看清的一点是，车流量并不等于人流量，城市主干道更多地承载着快速通道的作用，来往的车流只是经过，难以停留。同时，主干道宽阔的道路将两侧分割开，往来的人流难以互通。因此，这样的人流量和车流量对于主干道两侧的商铺而言，就是无效流量，没有实际到店率。类似这样的商铺就被称作假口岸，而这样的假口岸即使是在城市“繁华地段”也无法产生真正的人流。

路路通则财富通，对于商铺而言，道路的通畅性带动着商品货物的流通性。河源绿然灯塔农产品物流园顺应地利条件，全方位符合商铺真正繁荣发展的核心规划。园区处于粤港澳大湾区结合部，距离粤赣高速灯塔出入口500米，交通处于粤东北地区的枢纽位置，坐拥五纵四横”的高速公路主骨架。五纵，即粤赣、惠河、大广、武深、河惠莞等5条高速公路。四横，就是汕湛、汕昆、河汕、河梅等4条高速公路。距离广州、深圳、香港等大城市仅200多公里内（2小时经济圈），50-80公里范围内，是农产品最丰富的地区。以园区为中心，辐射200公里范围，保证该地域居民“菜篮子”供应。对于广东企业来说，可以作为北上开拓华东市场的“桥头堡”，对外省企业来说，可以作为南下开拓粤港澳市场的前沿阵地，直通高速、投资价值高。

产地农批市场孵化多元化业态商铺

也许有投资人会问，商铺可以做哪些业态和我有什么关系，我买来是投资的又不是使用的。

如果持有这种观点，那就大错特错了。作为投资人，更应该清楚的知道一间商铺可以做哪些业态，而哪些业态是无法做的。以开发形式分类，商铺分为商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺等类别。纵观多元化业态商铺发展，并不是所有类型商铺都能入围。

在同等或相似的投资条件下，商铺多元化业态发展对比孰强孰弱一目了然。河源绿然灯塔农产品物流园，在多元化业态性质上的优势尽显淋漓，河源聚集了大量从事农产品批发的专业批发商，从农批市场的源头辐射粤湘赣片区，同时坐拥本地商圈群体核心，推动本地农产品产业链发展，投资发展两不误。

02

为什么批发市场的商铺总是满租？

农批市场商铺是刚需投资品

商业的核心始终是人流、物流和信息流，一切的消费场景、消费模式、商业氛围都是建立在人之上的，因为有人才有消费需求。而哪里才有稳定的，常住的人群呢？答案一定是行业核心。

农产品批发市场作为农产品进出口的必经的通道，一定是批发商和采购商行动轨迹开始和结束的地方，也是成为促进消费行为发生最集中的地方。仅仅一个城市就汇聚了成千上百万的人群，农产品批发市场的服务人群并不局限于一个城市，甚至同步于线上商圈，流通四面八方，这是极为稳定的消费需求。是人流、物流和信息流最集中的地区。

贴近日常生活的业态复购率更高

有专业人士提到，批发商业用不着统一招商、运营，因为商家的市场嗅觉更加灵敏，市场眼光也更加专业和独到。批发商业固有的消费需求、消费力水平和商业氛围让几乎所有的批发商业业态都相对的固定。

它们的特点都是贴近生活，解决日常生活所需，例如粮油副食行业、果蔬行业、生鲜及冻品等。

这样的业态复购率非常高，因为是它们是日常生活必不可少的部分。

03

投资首选 绿然灯塔农产品物流园

投资保障一铺在手大有可为

全能产品

绿然灯塔农产品物流园冷库总容量为13000T，可集货品，交易、展示、仓储功能于一体，同时，可实现独立温控调节，满足各类经营需求。市场产品齐全，可实现“一站式”购买，整体批发，灵活配送。

重金打造

冷库批发市场，从冷链系统终端的打造，到冷链仓储环节的细化管理，均以专业的运营团队重资打造。单元器具、专用货架、搬运设备、温度湿度监控系统、信息管理系统均为世界顶尖科技的进口产品，打造专业冻品批发。

二十年托管

冻品批发市场商铺均享有独立产权，实施20年托管，提供最领先的商业模式，确保投资者低风险、至高利益，包租包管理，即买即收租，让您轻松做房东。

大势所趋 鲜活河源

民生产业

国家发改局印发《农产品冷链物流发展规划》指出，加快冷链物流技术、规范、标准体系建设，能有效降低农产品产后损失和流通成本，促进农民增收，确保农产品品质和消费安全。

客观需求

随着农产品区域生产布局的细化、生鲜农产品的区域规模化产出，迫切需要加快发展农产品跨地区保鲜运输，加快发展农产品冷链物流也是适应我国生鲜农产品大规模流通的客观需要

缺口产业

2019年我国冷链仓储物流规模需求达到了3000亿，并保持着每年15%的增幅，以生鲜电商为主带领的一众农产品交易行业迅速发展，对冷链仓储、冷链物流需求将近一步扩大。冷链冷库行业专业化缺失，冷链仓储物流成为重大的产业缺口。

设立B型保税物流中心 独享优势

在农产品批发市场和农产品物流园设立B型保税物流仓，是河源绿然灯塔农产品物流园的独享优势，全国仅此一家，在农产品流通行业独树一帆，未来，粤东北地区进口农产品可进入保税仓保税，大大减轻经营者的资金压力，出口产品可在保税仓“一条龙”报关出口，为出口企业简化程序，提高工作效率。

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投资商丨深圳市绿然农业集团